O direito do corretor de ser
remunerado pela mediação realizada é disponível, o que permite às partes, na
assinatura do contrato de corretagem, optarem por condicionar o pagamento da
comissão a um evento futuro e incerto.
Com esse entendimento, a Terceira
Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento ao
recurso de uma empresa de corretagem que alegava a nulidade de cláusula
contratual na qual o seu pagamento estava condicionado ao registro imobiliário
de um empreendimento.
Segundo o processo, no contrato
de assessoria técnico-imobiliária, a empresa se comprometeu a intermediar
parcerias entre uma construtora e os proprietários de terrenos, a fim de que
fossem desenvolvidos os empreendimentos.
Em uma das negociações
intermediadas, houve a rescisão da parceria firmada entre a construtora e o
dono do terreno, após a aprovação do empreendimento pelos órgãos municipais. No
entanto, o registro imobiliário não chegou a ser feito e, por isso, a comissão
não foi paga.
Remuneração é devida quando
alcançado o resultado previsto no contrato
A relatora do recurso no STJ,
ministra Nancy Andrighi, afirmou que, nos termos do artigo 725 do CC, a comissão "é devida ao
corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de
mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das
partes.
Segundo a relatora, para se
compreender o fato gerador do direito do corretor à comissão, o principal é
definir o que se considera resultado útil de sua atividade. Nesse sentido, ela
lembrou ser pacífico no STJ o entendimento de que "é devida a comissão de
corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação
realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes
quanto aos elementos essenciais do negócio".
"Mesmo em um típico e usual
contrato de corretagem, não é qualquer ato do corretor que torna a remuneração
devida. Sempre será preciso examinar, primeiro, o negócio que o corretor se
obrigou a obter e os deveres contratuais por ele assumidos, para concluir, à
luz das provas e das peculiaridades de cada hipótese, se o resultado útil foi
alcançado, ainda que o resultado final previsto no contrato não ocorra por
posterior arrependimento das partes", disse.
Direito do corretor de ser
remunerado pela mediação é disponível
Nancy Andrighi ressaltou que, no
contrato de corretagem, é lícito às partes optarem por condicionar o pagamento
da comissão a evento futuro e incerto – como a aprovação de determinado órgão
ou a efetivação de registro imobiliário –, respeitados os limites legais,
notadamente os artigos 121 a 130 do CC.
A ministra comentou que o direito
do corretor de ser remunerado pela mediação é um direito disponível, podendo
ele, assim, dispor de forma diversa do regramento típico da corretagem e
acertar com o contratante a previsão de cláusula que estabeleça uma condição
suspensiva para os efeitos do contrato – incluído o recebimento da comissão
pactuada –, na forma dos artigos 121 e 125 do CC.
"Esse entendimento, além de
observar a autonomia da vontade, privilegia a livre concorrência, na medida em
que permite ao corretor adotar medidas para transmitir aos seus clientes uma
maior confiança em seus serviços, assumindo mais riscos em troca de uma
remuneração maior, como na hipótese dos autos, em que se condicionou o
pagamento da comissão ao fim de todas as etapas do negócio, inclusive a
aprovação de órgãos competentes e o efetivo registro imobiliário",
afirmou.
No entanto, a relatora registrou
a possibilidade de o Judiciário reconhecer excepcional nulidade ou ilicitude da
condição pactuada, sempre considerando as circunstâncias concretas de cada
hipótese – especialmente eventual desequilíbrio entre as partes, bem como a
existência de relação de consumo, de contrato de adesão, de vício da vontade ou
de violação da boa-fé objetiva.
Leia o acórdão no REsp 2.000.978.
Esta notícia refere-se
ao(s) processo(s):REsp 2000978
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