Diante da ausência de registro público da promessa de compra
e venda de um imóvel comercial, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça
(STJ) manteve a penhora determinada em cumprimento de sentença movido
por uma imobiliária – terceira de boa-fé que recebeu a propriedade como
garantia real.
De acordo com o processo, a compradora do imóvel opôs
embargos contra a imobiliária alegando que, juntamente com o ex-cônjuge,
adquiriu o imóvel comercial em 2007. A transação foi formalizada por contrato
particular de promessa de compra e venda. Contudo, em 2018, ao consultar o
registro de imóveis, ela verificou que havia uma hipoteca na propriedade em
favor da imobiliária, feita em 2009, pois fora dada em garantia pela antiga
proprietária.
O juízo de primeiro grau acolheu os embargos, mas o Tribunal
de Justiça de Santa Catarina (TJSC) considerou que a hipoteca posterior deveria
prevalecer sobre o contrato de promessa de compra e venda não registrado.
Hipoteca sobre imóvel comercial e residencial
Segundo o relator do recurso na Quarta Turma, ministro
Antonio Carlos Ferreira, não se aplica ao caso a Súmula 308 do STJ,
pois o enunciado se refere aos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de
Habitação, em que a hipoteca recai sobre imóvel residencial.
O ministro lembrou que ambas as turmas de direito privado do
tribunal entendem que, mesmo nos imóveis comerciais, "a hipoteca outorgada
pela construtora ao agente financiador em data posterior à celebração da
promessa de compra e venda não tem eficácia em relação ao promissário
comprador".
Entretanto, ele ressaltou que, nos julgamentos em que foi
adotado esse entendimento, não se examinou a falta de registro público da
promessa de compra e venda realizada antes da hipoteca, como no presente caso.
Direito real do promitente comprador só se aperfeiçoa perante
terceiros com o registro
Na sua avaliação, a ausência de registro é o ponto central da
controvérsia, uma vez que, para o STJ, a propriedade do imóvel só se transfere
com esse procedimento.
"Antes desse registro, existe apenas um direito pessoal
ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico de promessa
de compra e venda. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a
terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio
do imóvel", disse.
De acordo com Antonio Carlos Ferreira, o direito real do
promitente comprador apenas se aperfeiçoa perante terceiros de boa-fé com o
regular registro do contrato público ou particular no tabelionato de imóveis.
Para o relator, a boa-fé da imobiliária é fato incontroverso,
pois ela não tinha como saber que o imóvel não pertencia mais à devedora. A
promessa de compra e venda, explicou, vincula as partes contratantes, mas a
falta de registro torna o contrato ineficaz perante terceiros de boa-fé.
Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 2141417
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