A juíza Marina Cardoso Buchdid,
da 2ª Vara Cível de Goiânia, afastou a capitalização mensal dos juros e
utilização da Tabela Price em contrato firmado entre uma consumidora e a FGR
Urbanismo Jardins França SPE Ltda. A magistrada esclareceu que é vedada a
prática de capitalização mensal de juros em contratos de mútuo civil celebrados
com construtora/incorporadora. Isso porque este tipo de empresa não se equipara
à instituição financeira.
No caso, a magistrada autorizou a
capitalização anual com amortização pelo Sistema de Amortização Constante
(SAC), devendo o contrato em questão ser revisto. Além disso, determinou a
restituição de valores pagos a título de IPTU/ITU pela autora, até a
transferência da posse do bem em favor da consumidora. A determinação foi dada
em ação revisional de contrato de compra e venda de imóvel com alienação
fiduciária em face da FGR.
A consumidora é representada na
ação pelos advogados Altievi O. Almeida, Carlos Eduardo Vinaud Pignata e Luiz
Antônio Lorena de Souza Filho. No pedido, eles esclareceram que a autora firmou
dois contratos com a incorporadora: um referente à aquisição de lote no Jardins
França e, o outro, para a edificação no referido local. Sendo estipulada a
cobrança de capitalização mensal de juros.
Todavia, apontaram que, nos
contratos de financiamento direto com incorporadora, são abusivas as cláusulas
contratuais que estipulem “capitalização de juros” e “aplicação da Tabela
Price”. Além disso, os advogados relataram que foi estipulada a
responsabilidade da autora pelo pagamento de todos impostos, taxas e
contribuições que incidam sobre os imóveis, dentre eles o ITU/IPTU, a partir da
assinatura do contrato.
Em contestação, a FGR alegou que
não se tratou de um simples contrato de compra e venda, eis que foi firmado com
cláusula de alienação fiduciária, sendo legal a aplicação da taxa de juros e da
Tabela Price. Argumentou que a cláusula apenas prevê uma taxa de 0,79% ao mês,
a utilização pelo IPCA-E e utilização da Tabela Price como método de
amortização. E que, em razão de aditivos, houve alteração do saldo devedor e
dos juros aplicados ao mútuo.
Prática
vedada
Ao analisar o caso, a magistrada
explicou que é vedada a prática de capitalização mensal de juros em contratos
de mútuo civil celebrados com construtora/incorporadora. Haja vista que esta
não se equipara à instituição financeira, nos termos do disposto no artigo 2º
da Medida Provisória nº 2.172/32 de 23 de agosto 2001, vigente por força da EC
nº 32, e art. 4º do Decreto nº 22.623/33. Admitindo-se, tão somente, a
capitalização em periodicidade anual.
Disse que, como a empresa em
questão não integra o Sistema Financeiro Nacional, é vedado a ela praticar a
capitalização mensal de juros, sendo permitida apenas a capitalização anual dos
juros. Quanto à aplicação da Tabela Price, observou que esse método é
caracterizador do anatocismo, pois impõe a incidência de juros sobre juros.
Impostos
A magistrada observou, ainda,
que, embora a parte ré tenha defendido a legalidade da cobrança do ITU/IPTU a
partir da assinatura do contrato, a cláusula do instrumento contratual firmado
entre as partes se mostra abusiva. “À medida em que a parte autora só deve ser
compelida a adimplir referido imposto após a efetiva imissão na posse do bem
imóvel, vez que, antes desse momento, não poderia ser considerada possuidora”,
completou.
Leia aqui a
sentença.
Processo
5303979-84.2024.8.09.0051
TJGO/ROTAJURÍDICA
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