ara a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça
(STJ), a cláusula de contrato de locação imobiliária que prevê renúncia à
indenização por benfeitorias e adaptações não pode ser estendida à hipótese de
acessão (aquisição do direito de propriedade sobre os acréscimos feitos no
imóvel).
A partir desse entendimento, o colegiado restabeleceu a
sentença que reconheceu o direito de um empresário a ser ressarcido depois de construir
uma academia em propriedade alugada, mas não conseguir viabilizar o negócio por
falta de regularização que dependia da locadora.
"A obra realizada pelo locatário configurou uma acessão
– e não uma mera benfeitoria, até porque o valor por ele investido no imóvel
alcançou um montante elevado, que supera o senso comum para uma simples
adaptação do bem para suas atividades", avaliou o relator do caso,
ministro Marco Aurélio Bellizze.
Ação apontou enriquecimento sem causa da proprietária
Sem poder iniciar as atividades da academia, o empresário
parou de pagar os aluguéis até que a situação do imóvel fosse regularizada, mas
se viu obrigado a deixar o local devido à ação de despejo movida pela
proprietária. Posteriormente, o imóvel foi alugado para outra pessoa que fez
uso de toda a estrutura construída.
Por essa razão, o antigo locatário ajuizou ação alegando
enriquecimento sem causa da dona do imóvel e pedindo indenização por danos
materiais.
O juízo de primeiro grau acolheu o pedido, mas a decisão foi
reformada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP). A corte entendeu que a
cláusula de renúncia ao direito de indenização estabelecida no contrato de
locação abrangeria não só as benfeitorias, mas todas as alterações feitas no
imóvel. Nessa situação, estaria incluída a construção (acessão) feita para
adequar o local à atividade que o locatário pretendia desenvolver.
Benfeitoria e acessão não podem ser tratadas da mesma forma
O ministro Bellizze apontou que a existência de uma nova
construção no imóvel ficou claramente demonstrada no processo, havendo
divergência entre as instâncias ordinárias quanto ao alcance da cláusula de
renúncia a indenizações.
Segundo o relator, é preciso diferenciar os conceitos de
benfeitoria e acessão, institutos que não podem ser tratados da mesma forma: a
primeira é uma melhoria de natureza acessória realizada em coisa já existente,
enquanto a acessão é a aquisição da propriedade de acréscimos, nas formas
previstas no artigo 1.248 do Código Civil (CC).
"Por isso, mostra-se inviável estender a previsão
contratual de renúncia à indenização por benfeitoria também à acessão,
notadamente porque o artigo 114 do CC determina que 'os negócios jurídicos benéficos
e a renúncia interpretam-se estritamente'", observou Bellizze.
Código Civil prevê indenização para locatário que age de
boa-fé
O magistrado ressaltou ainda que o locatário não pôde
explorar a academia por falta de alvará de funcionamento, o qual não foi obtido
devido ao desinteresse da proprietária do imóvel. "Ou seja, o locatário
foi impedido de iniciar suas atividades em decorrência de ato da
locadora", disse, lembrando que, segundo o artigo 1.255 do CC, quem
edifica em terreno alheio perde a construção para o proprietário, mas tem
direito à indenização se agiu de boa-fé.
"O locatário procedeu de boa-fé, inclusive mediante
autorização da locadora para a realização das obras, podendo-se cogitar a má-fé
da proprietária, consoante presunção do artigo 1.256, parágrafo único, do CC,
já que a construção se deu com o seu conhecimento e sem impugnação de sua
parte", concluiu o relator ao dar provimento ao recurso especial.
Leia o acórdão no REsp 1.931.087.
Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):
REsp 1931087
- 1º termo - Sentença: Decisão do juízo de primeiro grau que encerra o processo nessa instância.
- 2º termo - Provimento: Ato de prover. Dar provimento a recurso significa acolher o pedido para reformar ou anular decisão judicial anterior. No direito administrativo, é o ato de preencher vaga no serviço público.
- 3º termo - Recurso Especial: O recurso especial (sigla REsp) é dirigido ao STJ para contestar possível má aplicação da lei federal por um tribunal de segundo grau. Assim, o REsp serve para que o STJ uniformize a interpretação da legislação federal em todo o país.
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