A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça
(STJ) definiu que o meio adequado para ter a posse do bem, no caso de aquisição
de imóvel locado, é a ação de despejo, não servindo para esse propósito a ação
de imissão na posse.
O entendimento teve origem em ação de imissão
na posse ajuizada pela compradora de um imóvel alugado, após denúncia do
contrato de locação firmado pelos antigos proprietários, com o objetivo de entrar
na posse do bem. A autora alegou que o contrato não estava averbado na
matrícula do imóvel e que o locatário não respondeu às tentativas de renovação
do aluguel, não pagou as parcelas em atraso nem restituiu o imóvel.
Por seu turno, o locatário apontou a inviabilidade
do instrumento processual manejado pela nova proprietária, pois, com base
nos artigos 5º e 8º da Lei 8.245/1991, a ação adequada seria a
de despejo, independentemente do fundamento do término da locação.
Alienação do imóvel durante a relação locatícia não
rompe a locação
Relator do processo no STJ, o ministro Ricardo
Villas Bôas Cueva ressaltou que a alienação do imóvel permite ao comprador a
denúncia do contrato de locação (artigo 8º da Lei 8.245/1991), tendo em vista o
princípio da relatividade dos efeitos contratuais (as estipulações do contrato
só produzem efeitos entre as partes contratantes).
Entretanto, ele observou que o artigo 5º da Lei
8.245/1991 é expresso ao determinar que a exigência da posse por quem adquire
imóvel alugado seja feita em ação de despejo, porque a alienação durante a
relação locatícia não rompe a locação, que continuará tendo existência e
validade.
"O adquirente que assume a posição do antigo
proprietário tem o direito de denunciar o contrato, se assim desejar, ou de
permanecer inerte e sub-rogar-se nos direitos e deveres do locador, dando
continuidade à relação locatícia", afirmou o relator.
Retomada da posse não pode ferir o direito de quem
ocupa o imóvel regularmente
Em relação à averbação do contrato junto à
matrícula do imóvel, Cueva ponderou que ela só é necessária nos contratos de
locação com cláusula de vigência, para afastar a denúncia pelo novo
proprietário antes de vencido o prazo.
"Se não há cláusula de vigência ou não há
averbação, o novo adquirente não está obrigado a respeitar o contrato, podendo
exercer livremente seu direito potestativo de denunciá-lo, mas, para imitir-se na
posse direta do imóvel, deve seguir o rito processual adequado, valendo-se da
ação de despejo", disse o ministro.
O magistrado ressaltou que entendimento diverso
poderia "malferir o direito de terceiro que regularmente ocupa o
bem", recordando que a mesma posição foi manifestada pelo ministro Antonio
Carlos Ferreira no REsp 1.590.765,
que tratava da mesma controvérsia e do mesmo locatário.
Leia o acórdão
no REsp 1.864.878.
Esta
notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1864878
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